Kadar povprašate prodajalca nepremičnin v združenih državah, kaj je pri vrednosti nepremičnine najpomembneje, vam bo zelo verjetno odgovoril, da so to tri stvari in sicer: lokacija, lokacija in seveda lokacija. To zveni morda nekoliko ameriško poenostavljeno, vendar se izkaže, da gre v resnici za tri stvari, ki se lahko nekoliko podrobneje opredelijo takole :

• makrolokacija pove v katerem mestu ali kraju je nepremičnina,
• mikrolokacija pove nekaj o neposredni okolici, kjer se nepremičnina nahaja kot na primer infrastruktura in njena urbanistična ureditev in nenazadnje, kdo že živi v neposredni okolici oziroma kdo bo tvoj sosed,
• lega, orientacija in velikost parcele, oziroma stanovanja.

Na prvi pogled se zdi, da je precej podbno tudi pri nas, vendar je potrebna nekoliko podrobnejša analiza zgoraj naštetih dejavnikov, da ugotovimo, da pri nas te stvari le niso tako dorečene. Kot prvo je pri nas zaradi nedelovanja nepremičninskega trga razmerje med tržno oziroma prodajno ceno in lastno ceno nesorazmerno visoko, po razpoložljivih informacijah znašajo donosi tudi do 40 %. Poleg tega je tudi delež za pridobitev gradbeno in komunalno urejene parcele 30% kar pomeni, da ostane za lastno ceno oziroma GOI ali gradbeno obrtniška in instalaterska dela samo 30%.

Nesporno je, da so zgoraj opisani kriteriji bistveni pri oblikovanju cene nepremičnine, vendar so zelo težko določljivi in jih lahko utemeljeno določimo šele po natančnih analizah in raziskavah trga, s čimer se pri nas sistematično nihče ne ukvarja, zato se cene nepremičnin določajo zelo intuitivno in predvsem brez členitve cene. Vrednost nepremičnine poleg vrednosti lokacije sestavljata namreč še dva elementa, ki sta seveda tudi pomembna, vendar v primerjavi z vrednostjo lokacije veliko bolj realno in natančno določljiva. Gre za stroške inženirskih storitev, kamor sodi, projektiranje, vodenje izgradnje in nadzor nad izgradnjo ter za stroške same izgradnje. V spodnjem diagramu si lahko ogledamo kakšna je struktura vrednosti standardne novozgrajene stanovanjske vrstne hiše na treh lokacijah v sosednjih državah:

Podatke smo zbrali z obiskom več ponudnikov nepremičnin v tujini, ki so mi brez problemov predstavili strukturo cene, medtem ko sem imeli pri nas precej težav, saj mi v več podjetjih, kjer sem se zanimal, niso znali ali pa niso hoteli zaupati strukture cene, zato smo to ocenil na manjšem vzorcu, predvsem pa na osnovi lastnih izkušenj in na izkušnjah kolegov projektantov. Zgornji diagram kaže, da je cena nepremičnin pri nas povsem primerljiva s cenami v Evropi, vendar pa je struktura precej drugačna. Zlasti so podvrednotene inženirske storitve, tudi stroški izvajanja so precej nižji, še zlasti če upoštevamo, da so materiali in oprema, ki jo vgrajujemo v hiše v veliki meri uvoženi prav iz sosednjih zahodnoevropskih trgov. Ker sta ta dva stroška določljiva, ima kupec pravico vedeti koliko znašata. Vsak osveščen kupec lahko zahteva od prodajalca kako je vrednost nepremičnine strukturirana in sicer vsaj na dva elementa: na vrednost zazidljive komunalno opremljene parcele in na vrednost same izgradnje, ki bi naj odražala kvaliteto oziroma kategorijo nepremičnine. Seveda je v praksi po lastnih izkušnjah precej težko.